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    房地產信托:這一年 很受傷

    作者:?博愛 發布時間:?2019年11月20日 21:25:43

    據不完全統計,2006年國內共發行90只房地產信托產品,發行規模約147億元。2005年這個數據為121只房地產信托產品,發行規模157.27億元。

      對2006年房地產信托充滿期盼的人們失望不已,在國家對房地產的宏觀調控背景下,房地產信托只是在原地踏步,不僅信托品種及規模沒有擴大,而且信托產品結構也依舊停留在2005年的水平之上。

      盛世遭變

      “房地產行業的巨大資金需求,以及不斷攀升的房價使資金看到了地產行業的巨大投資價值,高利益回報,使信托公司積極投身房地產。”用益信托工作室李旸坦言。

      2006年初,房地產信托在經歷了一段時間的低迷后,馬上開始迎來一個增長高峰,與信托產品中的金融、基建并稱三駕馬車。第二季度,共發行33個房地產信托產品,高達77.66億元的資金規模創造了有史以來單季度房地產信托發行規模的最高紀錄。

      然而,歡笑時刻似乎到此卡住,年中“54號文”的下發對房地產信托產品提出了風險警告。

      金港信托研究部孫立分析,“整個宏觀環境的變化是房地產信托2006年下半年表現令人失望的首要原因”。

      “54號文”鉗制的主要對象是貸款信托與2005年“212號文”以來出現的股權類信托,這對以貸款類信托占主要比例的房地產信托沖擊得異常的迅速與威猛。出于對政策風險的考慮,信托公司對房地產項目投資更加理性與審慎,從8月到11月房地產信托產品數量連續四個月下滑。二季度的龍頭威風蕩然無存。

      尷尬處境

      事實上,在宏觀調控收緊銀根后,銀行貸款仍能占到項目融資額的60%左右,信托融資在房地產項目融資中的比重一直很低。

      究其原因,孫立分析,“信托合同無法突破200份限制是首要原因。”房地產開發資金缺口較大,200份的限制極大地制約了房地產信托融資規模。

      事實上,解禁200份的呼聲未曾間斷,銀監會也在積極制定策略。2006年8月下發的“65號文”表示允許創新試點的信托公司面向機構投資者發行的集合信托計劃,可突破200份信托合同的限制。將近年底,銀監會在對信托“兩規”的修改中,也再次將突破200份提上日程。

      但是銀監會推行的是“分類監管”的扶優政策,這把大多數信托公司關在突破200份的門外。在修改后的“兩規”實施后的三年過渡期內,沒有達到新辦法要求的信托公司亦不得突破200份限制。

      2006年8月銀監會下發的《關于加強信托投資公司集合資金信托項下財產托管和信息披露等有關問題的通知》,規定信托公司開展信托業務必須經由第三方銀行托管,這又無疑增加了信托發行的成本。

      一位信托公司的信托部門負責人表示,“房地產信托融資成本變高直接降低了開發商對信托融資的熱情”。

      同時,信托公司對房地產信托并不看重也影響了信托融資在房企融資中所占比例。

      隨著股市的走好以及房地產政策風險的增加,信托公司紛紛放棄房地產信托,轉而搶戰股市。2006年,尤其是政策監管加強后的下半年,曾經房地產、金融、基建三足鼎立局面,變成了金融一枝獨秀。房地產信托不得不接受來自開發商與信托公司兩方面的忽視。

      “房地產信托除了在數量及規模上的縮減,在創新上也是乏善可陳。”孫立一語道破雙重忽視的后果。

      在一系列的銀信合作、信托公司創新試點、資產證券化試點浪潮中,難尋房地產信托創新的影子。在過去的一年中,房地產信托基本沿用了2005年已有的資金貸款、股權投資、受益權轉讓、置業購買、債權信托和組合投資等信托結構方式。2005年一直炒作將在2006年面世的房地產基金也仍是“雷聲大雨點小”。

      “在‘兩規’修改對信托公司重新定位后,經過2007年上半年的調整醞釀,到下半年有可能出現房地產信托創新產品”,面對2006年的乏善可陳,孫立提出了他對2007年的希望。
     

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