• 博愛人才招聘-博愛兼職-博愛職場資訊-博愛人才網

    博愛人才招聘-博愛兼職-博愛職場資訊-博愛人才網

    http://www.cortesdepelocortomujer.com

    菜單導航

    房地產:當心熱錢撤離的“拐點”

    作者:?博愛 發布時間:?2019年11月20日 06:26:05

    近幾年,海外資金對我國房地產業“情有獨鐘”,2004年的房地產企業到位資金17169億元,比上年同期增長了32.5%,超過了投資增長速度。截至目前最新的數據,2006年前11個月,中國實際外商直接投資542.63億美元,較上年同期增長2.14%,增速快于前10個月的0.34%。而11月當月,實際外商直接投資達56.87億美元,較上年同期大幅增長20.59%??梢娡赓Y進駐的速度之快,趨勢之猛。

      一般來說,海外資金大體可以分為官方資金和私募資金。目前,進入我國的海外資金都屬于私募資本投資,資本來源主要集中于國外房地產基金和商業銀行以及一些散戶投資。有專家估計,海外資金約有1/4是以外資地產基金的形式投資,其他資金就是所謂的房地產“熱錢”。需要強調的是,從外資開始“試水”中國的地產行業至今,像上海、北京這樣的一線城市仍然是他們特別“關注”的重點。尤其是上海,上海是我國的金融中心,房價也是增長最為迅猛的城市之一,因此外資都將眼光緊緊盯住了上海。數據顯示,2006年境外基金購入內地大型房地產項目共38宗,九成以上位于上海及北京等一線城市,交易額共44億美元,比2005年有所增長。據估計上述成交宗數及金額中,超過40%是在上海成交的物業。正因為如此也引發了社會上一輪又一輪針對外資進入樓市的討論。

      提到外資進入我國樓市的不利影響,人們最為關注的就是私募資金盡管數額巨大,但卻缺乏穩定性。它在很短的時間內流進、流出,會對我國的經濟造成很大危害,尤其是在金融體系仍不健全的當下。因此在2006年下半年中國規范房地產市場外資準入和房地產市場外匯管理的政策相繼出臺,但在人民幣升值的帶動和強烈預期下,第三、第四季度,外資或明或暗投入中國房地產市場仍在加速,政策效果似乎并不明顯。

      然而,一個特殊的案例引起了我們的關注。就在近段時間,澳大利亞麥格理銀行旗下的房地產基金剛剛將其擁有的上海新茂大廈轉讓給一家德國基金機構,成功套現2.5億美元。這棟由凱德置地開發的新茂大廈,位于上海市最核心的盧灣區,毗鄰新天地和淮海中路,是一棟總建筑面積3.2萬多平方米的甲級寫字樓物業。然而,依現在的市場表現來看,海外基金對上海物業市場投資前景更有實力的基金機構認為如今正是進入的最好時機,不會受到國家限制外資政策的明顯沖擊。加之目前這一區域匯集大量港資財團開發的甲級寫字樓,交通又相當便利,已基本形成一個準CBD。由于近年來上海寫字樓租售價格暴漲,新茂大廈的身價也就水漲船高了。據業界人士估計,2007年其租金將為每平方米每天1.6~2美元。顯然,麥格理的操作方向與市場上一般的“同行”是相反的。在業界一直看好上海乃至中國的商業地產市場的時候,且許多海外基金仍然在這片“熱土”上繼續追加投資的時候,麥格理卻選擇了“拋售”手中“籌碼”。這點是值得我們思考并警惕的。

      要知道,從數據上看,未來幾年內上海寫字樓市場供過于求已成定局。2006年上海進入租賃市場的甲級寫字樓新增供應量約為40萬平方米,自2007年起的三年里新增供應量分別為50萬、60萬和120萬平方米。從歷史經驗看,上海甲級寫字樓年吸納量是40萬~50萬平方米,保守測算,2009年租賃市場將出現明顯拐點,租金可能出現小幅度回落。因此這一預期可能會使今后幾年上海甲級寫字樓售價上升的勢頭受到一些打壓。

      一個市場從興旺到衰退的轉變過程中,必然會出現拐點,它在數據上也許會明顯的出現一個“轉折點”。雖然從目前的數據上觀察這個拐點出現的跡象還并不是很明顯,但是我們需要清楚的是,這一轉變通過市場行為來體現,往往是先于數據的,換句話說是市場行為更具有一定的先兆性。在這里,我們只是較為敏感地審視這一市場的變化,并不是來肯定麥格理的一個市場個案是一個引領市場轉變的牽頭兵,但是這一個案卻是完全值得我們警惕的,畢竟麥格理是進入我國地產領域的外資中“重量級”的基金,它的操作多多少少是具有代表性的。魔鬼往往出現在細節之中,一個外人看似微不足道的變化,將之放在一個大的市場環境之下,前后關聯、相互分析、提高警惕,或許可以規避相關的風險。

    本文地址:/qyzx/18080.html

    請遵守互聯網相關規定,不要發布廣告和違法內容

    无码A级毛片免视频,羞答答的铁男在线高清,国色天香社区直播在线观看